Часто задаваемые вопросы

Очередность проведения капитального ремонта определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены ЖК РФ и законом Сахалинской области № 76-ЗО и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первоочередном порядке региональной программой должно предусматриваться проведение капитального ремонта:

1) общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта;

2) износ многоквартирного дома;

3) срок эксплуатации многоквартирного дома (по году постройки);

4) объем фактически поступивших взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

5) дата последнего проведения капитального ремонта каждого конструктивного элемента общего имущества многоквартирного дома. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год . В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта.

Если дом имеет статус аварийного или подлежащего сносу, он не будет включен в программу капитального ремонта МКД. Собственники в данном случае не платят взносы на капитальный ремонт.

Данное опасение не имеет под собой оснований по ряду причин:

1) Использование средств фонда капитального ремонта определены статьей 174 ЖК РФ. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. Следовательно банк, в котором находится счет регионального оператора и специальные счета принимает платежные документы только за работу, предусмотренную ЖК РФ, и работу, предусмотренную законом Сахалинской области №76-ЗО,а так же погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

2) Правительство Сахалинской области своим постановлением №396 от 31.07.13. утвердило "Порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств". Контроль осуществляется не реже одного раза в год. В случае выявления в ходе проверки обстоятельств, содержащих признаки уголовного преступления, акт проверки направляется в правоохранительные органы, согласно их компетенции, не позднее десяти дней со дня подписания акта проверки. К не целевому расходованию денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, относятся: направление денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, на выполнение мероприятий, не установленных законом; распоряжение средствами, содержащимися на специальном счете, не уполномоченными на то лицами.

3) Контроль за деятельностью регионального оператора осуществляют: Органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (статья 186 ЖК РФ).Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложена на органы государственной жилищной инспекции.

4) Отчетность и аудит регионального оператора: Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе. Годовой отчет регионального оператора и аудиторское заключение размещаются на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с учетом требований законодательства Российской Федерации.( статья 187 ЖК РФ)

5) Ответственность регионального оператора:

1. Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством

2. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах, указанными в части 1 настоящей статьи (статья 188 ЖК РФ).

6) Требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора:

1. Объем средств, который региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, устанавливается в размере не менее 60 процентов и не более 90 процентов от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год.

2. При расчете объема взносов, поступивших на счета регионального оператора на капитальный ремонт за предшествующий год, не учитываются средства, полученные из иных источников, в том числе из бюджетов всех уровней (Закон Сахалинской области №76-ЗО). Следовательно средства собственников будут накапливаться в течении года и только потом их можно использовать на капитальный ремонт.

В Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области поступают вопросы о том, какая площадь учитывается при расчете взноса на капитальный ремонт – отраженная в техническом паспорте на многоквартирный дом или в свидетельстве о государственной регистрации прав на жилое помещение.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с ч.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п.1 ст.2 федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон №122-ФЗ) «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Согласно п.1 ст.14 закона №122-ФЗ, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Из приведенных норм следует, что именно свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение является документом, признаваемым доказательством наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение.

Поскольку доказательством наличия зарегистрированного права является именно свидетельство о государственной регистрации прав на жилое помещение, которое содержит информацию об общей площади жилого помещения, то такое свидетельство и содержащаяся в нем информация и должны быть использованы для расчета размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области при корректировке сведений об общей площади принадлежащего собственнику помещения для начисления взноса на капитальный ремонт руководствуется свидетельством о государственной регистрации прав на жилое помещение и содержащейся в нем информацией.

Для установления причины появившейся разницы в площадях жилых помещений (в свидетельстве о праве собственности на квартиру (жилое помещение) и в техническом паспорте на многоквартирный дом) необходимо обратиться в БТИ для получения разъяснений о причинах возникновения указанной разницы.

Напоминаем, что заявления граждан об уточнении сведений о площади помещения принимаются как в Фонде капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области (г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, д. 39-В, кабинет № 206, телефоны: 67-24-00, 67-24-20, график работы: понедельник – пятница с 9.00 до 17.00, перерыв – с 13.00 до 14.00), так и дистанционно – по почте (693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, д. 39-В, кабинет оф. 206) или электронной почте (sakhremont@sakhalin.gov.ru), с приложением копий документов о праве собственности на помещение.

В Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области поступают вопросы о том, какая площадь учитывается при расчете взноса на капитальный ремонт – отраженная в техническом паспорте на многоквартирный дом или в свидетельстве о государственной регистрации прав на жилое помещение.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с ч.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п.1 ст.2 федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон №122-ФЗ) «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Согласно п.1 ст.14 закона №122-ФЗ, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Из приведенных норм следует, что именно свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение является документом, признаваемым доказательством наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение.

Поскольку доказательством наличия зарегистрированного права является именно свидетельство о государственной регистрации прав на жилое помещение, которое содержит информацию об общей площади жилого помещения, то такое свидетельство и содержащаяся в нем информация и должны быть использованы для расчета размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области при корректировке сведений об общей площади принадлежащего собственнику помещения для начисления взноса на капитальный ремонт руководствуется свидетельством о государственной регистрации прав на жилое помещение и содержащейся в нем информацией.

Для установления причины появившейся разницы в площадях жилых помещений (в свидетельстве о праве собственности на квартиру (жилое помещение) и в техническом паспорте на многоквартирный дом) необходимо обратиться в БТИ для получения разъяснений о причинах возникновения указанной разницы.

Напоминаем, что заявления граждан об уточнении сведений о площади помещения принимаются как в Фонде капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области (г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, д. 39-В, кабинет № 206, телефоны: 67-24-00, 67-24-20, график работы: понедельник – пятница с 9.00 до 17.00, перерыв – с 13.00 до 14.00), так и дистанционно – по почте (693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, д. 39-В, кабинет оф. 206) или электронной почте (sakhremont@mail.ru), с приложением копий документов о праве собственности на помещение.

Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ. Для чего нужен специальный счет? Дело в том, что формирования фондов капитального ремонта будет происходить в одном огромном «котле», из которого будет финансироваться программа капитального ремонта. Естественно собранные денежные средства в виде взносов на капитальный ремонт с Вашего многоквартирного дома, будут расходоваться на проведение капитального ремонта других домов, более нуждающихся в капитальном ремонте. На капитальный ремонт Вашего многоквартирного дома будут также «скидываться» другие дома. Специальный счет позволяет аккумулировать денежные средства исключительно для проведения капитального ремонта Вашего многоквартирного дома. Кто может быть владельцем специального счета? В соответствии с п.2 и п.3 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья (ТСЖ);

2) жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

3) региональный оператор, если собственники в многоквартирном доме приняли такое решение. Операции по специальному счету.

В соответствии с п.1 ст. 177 Жилищного кодекса РФ, по специальному счету могут совершаться следующие операции:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств на другой специальный счет, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

5) зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;

7) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.

Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.

Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Переход со спецсчёта в фонд регионального оператора осуществляется в течение месяца. Возможен и обратный переход - но это решение вступает в силу по истечении двух лет. Выбрав услуги регионального оператора, собственники могут себе зарезервировать время для решения организационных вопросов, а потом перейти на спецсчёт, накопленные средства никуда не денутся.

Способов формирования средств на капитальный ремонт два:

1. На счете регионального оператора.

2. На специальном счете.

Региональная программа – программа, рассчитанная на 30 лет, включающая в себя перечень всех многоквартирных домов Сахалинской области кроме аварийных и подлежащих сносу, в которых запланирован капитальный ремонт, с разбивкой по конструктивным элементам, со сроками его проведения.

Государственная поддержка НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области» предоставляется в виде субсидии на возмещение затрат, связанных с деятельностью по формированию средств и имущества для обеспечения организации и своевременного проведения капитального ремонта многоквартирных домов на территории Сахалинской области за счет средств областного бюджета, предусмотренных законом Сахалинской области об областном бюджете Сахалинской области на соответствующий финансовый год и плановый период.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Также средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты следующих услуг и (или) работ:

1) выполнение инженерных изысканий;

2) подготовка проектной документации;

3) осуществление авторского надзора;

4) осуществление государственной экспертизы проектной документации;

5) осуществление строительного контроля;

6) экспертиза сметной документации;

Законом Сахалинской области № 76-ЗО будут предусмотрены дополнительно:

7) утепление фасада;

8) переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

9) устройство выходов на кровлю;

10) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Сахалинской области утверждается постановлением Правительства Сахалинской области. Срок действия программы 30 лет. Программа включает в себя :

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Сахалинской области, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе сроки выполнения каждого вида работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

4) размер стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Региональный оператор осуществляет следующие функции:

1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах;

2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам;

3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах;

5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

6) иные функции предусмотренные законодательством и учредительными документами регионального оператора.

Обязанности регионального оператора:

1) подготавливает и направляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта в сроки установленные ч. 3 ст. 189 ЖК РФ;

2) обеспечивает подготовку задания на оказание услуг и выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию;

3) привлекает для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

4) контролирует качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

5) осуществлять приемку выполненных работ;

6) иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта.

Деятельность регионального оператора контролируется органом государственного жилищного надзора Сахалинской области, а также федеральными органами исполнительной власти в сфере контроля и надзора в финансово-бюджетной сфере. Правительство Сахалинской области несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками. Региональный оператор обязан проводить ежегодно аудиторскую проверку. Аудиторское заключение и годовой отчет регионального оператора должны размещаться в сети интернет.